对标凤岭北和五象湖，五象东CBD凭啥？

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前有地铁4号线东延线规划出炉，后有五象火车站升级“五象高铁圈”，近期的龙岗可谓是赚足了眼球。

站在南宁城市东扩的风口下，多个板块强势崛起，拥有区位优势和丰富资源的五象东，成为大南宁格局下的楼市“新宠儿”。

关于五象东的《控规》出炉后，“高铁经济圈”又一次火了，有人说，今天的五象东，跟当年的凤岭北东站圈何其相似。

那么，深得厚爱的五象东能否后来者居上，复制“前辈”的基因，成为下一个“东站圈”？

龙岗E街区组团官宣，

或将打造下一个东站圈

4月28日，南宁市自然资源局发布了《关于南宁五象新区龙岗商务区E街区控制性详细规划（修编）（草案）报送审批前公示的公告》（下称《公告》）。

这份《公告》的信息量挺大，恐怕龙岗人民做梦都会笑醒了。

◎龙岗商务区范围扩大，以前叫龙岗东商务区，现在全龙岗都叫商务区。

◎龙岗商务区E街区出列。

首先来说第一个，龙岗——以后请叫我龙岗商务区。

官方说法是：南宁市级商业中心、五象新区商务次中心。而根据《公告》显示，龙岗商务区的范围并非局限于龙岗东片区，而是基本覆盖了龙岗，这意味着龙岗的定位再一次清晰化。

再来说龙岗商务E街区，也就是这次《公告》的“大菜”。

龙岗商务区E街区规划的是那安快速路、五象大道、永福路、新邕路所围合区域，规划总用地约为155.29公顷（约2330亩）。规划区的总人口为1.6万人。

功能定位为龙岗商务区的重要组成部分，集商务、商业、居住于一体的高铁综合配套服务组团。

龙岗商务E街区，听起来非常高大上。

笔者认为，龙岗商务E街区，就像“东站圈”：依托于南宁火车东站大型交通枢纽的虹吸效应，从而形成新经济和居住圈子。

根据《南宁铁路枢纽总图规划（2016-2030年）》，龙岗依托的这个大型交通枢纽即五象站已升级为主枢纽客运站，承担南向、东南向动车作业为主。从现有的信息来看，南宁地铁4号线也将衔接五象站。

在今年3月24日的《南宁晚报》上，披露了五象站的最新进展，项目计划于2021年9月开工，并于2024年建成。

随着五象站的建设推进，“五象高铁圈”的出圈只是时间问题。

板块地位直线提升，

众多一线房企争相进驻

时间回到今年2月26日，南宁土地市场迎来疫后首开局，金科、旭辉、奥园&蓝光等18家房企同台争抢龙岗江湾路55亩一线江景地块，本场土拍快节奏落幕，彰泰集团成为大赢家。

一个月后，位于龙岗东两幅共76.7亩相邻一线江景地出让，引发龙光、金科、敏捷等近20家新老面孔房企同台PK，其中一幅地块楼面价已破8字头。

实际上，近年来，龙岗每有地块出让必成为各家房企争夺对象，截止目前，包括彰泰、金科、蓝光等众多房企已经入驻板块。

(彰泰入驻五象东，打造彰泰·江景湾 项目效果图)

根据南宁土地供应计划，2020年，南宁市住宅用地计划推出5830亩，其中，五象新区计划商住用地供应面积2364亩，占全市总量的37.88%。其中，龙岗东计划推出的地块也达到9幅，总面积521亩。这几年的龙岗，由于大量土地供应，大量新盘上市，在成交方面表现而已是“一路开挂”。

开发商拿地可不是一拍脑门的事，他们的争相买入，就是一个区域价值变现的开始。

龙岗，亦然。

依山傍水的五象东，

生态居住区初现雏形

因土拍和控规不断升温的龙岗五象东滨江板块，吸引开发商抢滩布局的另一原因，在于其不可复制的自然生态资源。

背靠约2250亩灵龟山公园，坐拥秀美邕江江景，还有近3000亩滨江公园，集多项生态自然指标于一身，毫不夸张的说，在整个南宁，除了五象东滨江板块，很难再找到拥有如此优越的生态居住区。如今，临江地块卖一块少一块，已逐渐成为城市稀缺资源。

能让五象东滨江板块贴上生态居住区标签的，仅有生态资源还不够。

区域内的楼盘容积率大多在2.0至3.0之间，加上众多一线房企的开发实力加持，五象东滨江板块的居住舒适度和城市界面因此提升了不止一个档次。

（灵龟山公园 图源自网络）

另一方面，板块的道路、轨道交通、教育配套等方面已经初具规模。片区内，贯穿片区东西的江湾路通车在即，板块内的蒲兴大道已拓宽，南宁地铁4号线则计划今年年底开通。

更值得期待的是，未来或开通4号线东延线，这样一来，龙岗的交通路网将更加完善。

教育配套方面，片区有龙岗商务中学、邕宁区城关二小、邕宁高级中学，彰泰江景湾附近也有多幅教育规划用地，孩子的上学问题无需担心。

清晰明确的土地规划，各项配套先行，毋庸置疑，五象东滨江板块已成为了人们向往的居住板块。

对标凤岭北和五象湖，

五象东CBD潜力不小

凤岭北，从1.0时代发展到高端住区用了21年，目前几乎已无宅地供应；五象新区，从一纸规划到房价突破2万元/㎡用了15年，核心区开发也趋于饱和。

错过了凤岭北东站圈和五象湖，如今同时拥有高铁商圈和优质生态资源的五象东来了。

从当下房企的拿地动作，以及前段时间片区楼面地价突破“8”字头来看，房价仍处于低洼的五象东，有了肉眼可见的上升态势。而借力自贸试验区利好，龙岗商务中心区的利好，五象东将是继金湖CBD、东盟商务区、五象新区总部基地之后，南宁又一个大型CBD。

（五象东实景图 图源自网络）

究竟怎样的产品，才能匹配得起这个生态住区？

这不得不提彰泰·江景湾。今年3月，独具慧眼的彰泰拿下江湾路55亩一线江景地块，打造彰泰·江景湾。项目虽未正式亮相，但从业内透露的一些内部资料看，确实有料。

彰泰·江景湾体量不大，容积率上限2.5，将打造洋房与高层产品，采用阶梯式布局，前低后高，一字排开，可保证超过80%的住户均可看江。

（彰泰·江景湾效果图）

为让购房者从视觉上、感觉上体验到湾居生活，项目设计向东270°大转角阳台，超长11米观景阳台，目之所及是长达12公里的江岸线，江面波光粼粼，随手一拍都是IMAX3D江景大片。

重头戏还在后头。

据悉，5月1日，彰泰湾字系1号作品彰泰·江景湾将首次亮相，产品的细节也将向市民全面展示，这一次，彰泰是否能不负期待？我们拭目以待。